Qué son las Cláusulas abusivas en una Hipoteca?

Qué hacer si detecto que el contrato o escritura de compraventa contiene cláusulas que pueden considerarse abusivas

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QUÉ SON LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN UNA HIPOTECA?

Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

 

QUÉ ES UNA CLÁUSULA SUELO?

La mayoría de hipotecas en España están referenciadas al euríbor. Se trata de una tasa de intereses que se calculan a nivel europeo y que fluctúa constantemente. Los bancos, cuando conceden un crédito, por regla general, exigen en la devolución el pago de ese euríbor más un diferencial. Un préstamo a euríbor+1 significa que tiene los intereses del euríbor y un punto extra. Esos intereses se revisan cada año, en los que se actualiza (y con ello la letra mensual a pagar) según la cotización del euríbor.

La cuestión es que, ante la fluctuación constante del euríbor, en muchas hipotecas se incluyen cláusulas de suelo y techo. Significaba que el banco incluía en los contratos unos topes máximos sobre los que los intereses no crecerían aunque el euríbor subiera por encima (techo) y unos topes bajo los que los intereses nunca podrían reducirse (suelo).

 

PORQUÉ SE PONEN EN DUDA LAS CLÁUSULAS SUELO?

El euríbor alcanzó su máximo de la década en 2008. Aquel año superó el 5%. Significó que, para hipotecas firmadas a euríbor+1, los deudores pagaban más del 6% de interés. ¿Actuaban entonces las cláusulas techo? En general, no llegaron a activarse, porque los contratos de las entidades los habían colocado de media en el 13%.

 

El euríbor, desde 2009, comenzó una bajada vertiginosa. Sin embargo, muchos hipotecados dejaron de ver bajar sus cuotas. ¿Por qué? Porque el euríbor se situó por debajo del 3% e incluso por debajo del 1% al final del año. Y en los contratos donde había cláusulas suelo, se activaron. Las limitaciones estaban fijadas, en general, entre el 2% y el 3%, un porcentaje que era fácil de alcanzar, especialmente en comparación con el nivel tan elevado marcado en los techos.

 

QUE HACER SI DETECTO QUE MI CONTRATO O ESCRITURA DE COMPRA-VENTA TIENE CLÁUSULAS QUE PUEDEN CONSIDERARSE ABUSIVAS?

Si el consumidor considera abusiva alguna cláusula del contrato ya firmado, tiene dos opciones:

  • Acudir a los tribunales para iniciar un procedimiento judicial contra la empresa. En caso de que el tribunal concluya que la cláusula es abusiva, la declarará nula y se entenderá por no puesta. Además, el tribunal deberá determinar si la nulidad de la cláusula se extiende o no a todo el contrato, esto dependerá del contenido de la cláusula declarada nula.
  • Denunciar ante la Administración competente en materia de consumo, que podrá tramitar expedientes sancionadores a las empresas que incluyan en sus contratos cláusulas abusivas

QUE ES LA SUBROGACIÓN EN LA HIPOTECA O PRÉSTAMO DEL PROMOTOR?

Es asumir y aceptar la parte del préstamo que se le concedió al promotor para financiar la construcción en la parte correspondiente a la vivienda que se compra. La ventaja de subrogarse en el préstamo del promotor es que la subrogación está exenta de impuestos. La subrogación se efectúa en el momento de la compra de la vivienda mediante escritura.

 

ESTOY OBLIGADO A SUBROGARME EN LA HIPOTECA QUE TUVIERA EL VENDEDOR DE LA VIVIENDA?

El comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario que tuviera contratado el vendedor o promotor.

Se puede exigir la cancelación de esa hipoteca y obtener un nuevo préstamo hipotecario con la misma u otra entidad financiera, sin tener que asumir los costes de la cancelación de la primera hipoteca.

 

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